Главная | Наследовательное право | Как рассчитать стоимость коммерческой недвижимости для продажи

Оценка недвижимости в России онлайн


При правильном выборе помещения и арендатора сдача недвижимости в аренду приносит регулярный стабильный доход, которую можно без проблем совмещать с другими видами деятельности. Казалось бы, и оценка привлекательности арендного бизнеса не должна представлять особой сложности: Стандартные сроки окупаемости арендного бизнеса хорошо известны.

Выходит, как рассчитать стоимость коммерческой недвижимости для продажи никогда узнает

Так, большинство объектов коммерческой недвижимости с арендатором выставляются на продажу с окупаемостью в лет. Объекты с окупаемостью лет найти уже сложнее, а предложения со сроком менее 7 лет являются единичными. Тем более, если речь идет об арендном бизнесе с сетевым арендатором.

Удивительно, но факт! К тому же сейчас охотников купить очень дешево так много, что их заявками завалены все крупные риелторские агентства.

У продавцов один расчет окупаемости арендного бизнеса, у покупателей — другой, у оценщиков — третий. Соответственно, и цифры получаются разные. Объективно, разницу можно свести к простой вещи — какой именно показатель считается доходом для расчета окупаемости. У данного похода есть две разновидности. Первый вариант самый простой — просто берется сумма арендных платежей за год, и на эту величину делится цена продажи. Для примера возьмем помещение площадью квадратных метров, которое сдается по ставке руб. Тогда при данном подходе мы получаем: То есть, окупаемость чуть более 8 лет, о чем продавец и указывает в объявлении о продаже арендного бизнеса.

Тогда продавец не ленится, считает сумму аренды на каждый год, и суммирует уже проиндексированные величины.

Для чего необходима online-оценка стоимости недвижимости?

В нашем примере это будет выглядеть так: Продавец пишет об этом факте в объявлении с восклицательным знаком, выделяя жирным шрифтом. У покупателей подход несколько иной. При этом логика абсолютно прямая: Как правило, чем крупнее объект недвижимости, тем больше сопутствующих расходов, которые собственник несет самостоятельно. При этом, в большинстве случаев в объявлениях о продаже арендного бизнеса эти расходы не указываются.

В нашем примере, с учетом относительно небольшой площади в кв.

Инвестирование в коммерческую и жилую недвижимость — в чем отличия?

При этом индексация в расчет включаться не будет по следующим соображениям: Несмотря на то, что индексация прописана в договоре аренды, ее в большинстве случаев приходится каждый год согласовывать. При этом в условиях экономических кризисов арендаторы могут не только не соглашаться на повышение аренды, но и просить ее снижения. То есть в любом случае существуют определенные риски того, что в течение 7 лет возникнет ситуация, когда индексация не будет соблюдена.

Если есть риски, значит необходимо учитывать степень их влияния, то есть если и прогнозировать будущий рост денежных потоков, то с учетом дисконтирования. Фактор дисконтирования при этом фактически нивелирует прирост за счет индексации. Таким образом, расчет покупателя будет такой: Чистый доход за год: Покупатель, почти наверняка, округлит этот результат до 9 лет, и придет к выводу, что объект с точки зрения окупаемости достаточно средний.

Если же рассматривать крупные объекты арендного бизнеса, такие как торговые комплексы или бизнес-центры, площадью в несколько тысяч или десятков тысяч метров, то заявленные 7 лет вполне могут превратиться и в 12 лет по расчету покупателя. Понятно, что на привлекательность объекта влияют и многие другие факторы, как объективные, так и субъективные, такие как местоположение, этажность, состояние, престижность, история помещения, цена за квадратный метр, соответствие арендной ставки рынку, юридическая чистота и многое другое.

Однако, если говорить об арендном бизнесе, то окупаемость, как правило, выступает первичным фильтром, и если она выше интересующей границы, объект просто не рассматривается. При этом для определения рыночной ставки аренды анализируются текущие объявления, размещенные на сайтах по продаже готового бизнеса или коммерческой недвижимости.

как рассчитать стоимость коммерческой недвижимости для продажи них показано

И здесь уже многое зависит от профессионализма того, кто делает оценку. К сожалению, часто оценку делает специалист, который сам никогда не сдавал объекты в аренду, не продавал и не покупал арендный бизнес, в связи с чем он может не знать ряда важных факторов, влияющих на арендную ставку, что, соответственно, может приводить к ошибкам. Также этот подход априори исходит из того, что в объявлениях указываются ставки, соответствующие рынку, а это не всегда так например, аналогом может выступать объект, который уже пол года сдается, но не может сдаться из-за завышенной цены аренды.

Спорным моментом является и ставка капитализации для расчета арендного дохода, которая определяется хоть и в рамках методологии, но не исключает влияния самого оценщика. В связи с этим небольшая ошибка в определении арендной ставки при дальнейшем расчете может привести уже к большой ошибке в итоговом результате, поскольку ставка капитализации фактически умножает эту неточность. Между тем, сам по себе анализ арендной ставки и ее адекватности — вещь безусловно необходимая, и каждый покупатель, рассматривающий арендный бизнес, такой анализ в любом случае проводит.

Следует отметить, что оценщик обычно руководствуется не только доходным подходом, но также делает расчет стоимости объекта недвижимости исходя из стоимости квадратного метра аналогов. При этом расчете арендный доход, как и сам факт наличия арендатора, никак не учитывается, а учитываются только стоимости похожих объектов, которые выставлены на продажу.

как рассчитать стоимость коммерческой недвижимости для продажи уже побывали

Итоговая стоимость в отчете об оценке определяется как среднее между результатами расчета через арендную доходность и стоимостью квадратного метра. В целом, за счет механизмов усреднения, хорошие оценщики, как правило, и получают величину, находящуюся примерно посередине между подходом продавцов и покупателей. Выводы Понятно, что каждый участник рынка преследует свою цель, и исходя из этого формирует оценку.

Удивительно, но факт! Но есть такие случаи, когда оценку должен производить аттестованный специалист. Чтобы узнать стоимость дома с участком, производится мониторинг рынка, после чего определяется средняя цена на дом и определяется средняя цена сотки земли.

Так всегда было и будет. Задача продавца — продать подороже и побыстрее, поэтому на расходную часть обычно закрываются глаза.

Для кого разработан данный сервис

Задача покупателя — окупить инвестиции с доходностью как минимум выше банковских депозитов, поэтому в расчет принимается именно чистый доход. Задача оценщика — сдать отчет об оценке и пройти экспертизу, дальнейшая же судьба самого объекта оценщика не интересует. Каждый из нас, независимо от профессии, ежедневно выступает в роли покупателя чего-либо, поэтому несложно заключить, что если бы и продавцы, и оценщики смотрели на арендный бизнес с позиции покупателя, никаких разногласий между подходами не было бы, а расчет окупаемости арендного бизнеса являлся бы простой задачей.

Удивительно, но факт! С утверждением, что стоимость иногда приходится существенно снижать, согласны все специалисты и эксперты.

Читайте также:

  • Образец претензии о некачественно выполненных работах возникших в процессе эксплуатации
  • Трудовой спор место подачи иска
  • Уволить в декретном отпуске ли право
  • Консультация юриста

    renova77.ru